La Société de logement communautaire de Toronto (TCHC) adopte un nouveau modèle de développement pour son projet de revitalisation Firgrove-Grassways, longuement retardé. Face à un marché immobilier difficile où les partenariats traditionnels ont connu des difficultés, l’agence pivote vers une approche progressive, lot par lot, pour reconstruire la communauté du nord-ouest de Toronto. Ce changement survient après des années de retards et un faible intérêt des promoteurs dans le cadre du plan précédent, laissant les anciens résidents dans l’attente.
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Points clés :
- Le projet de revitalisation Firgrove à Toronto a été bloqué en raison des mauvaises conditions du marché.
- Le modèle traditionnel de la TCHC, qui reposait sur les constructeurs privés et les profits des condos, a reçu un intérêt limité.
- L’agence adopte maintenant une nouvelle stratégie, lot par lot, pour rendre le projet plus réalisable.
- Les anciens résidents attendent toujours de retourner dans la communauté.
Le projet Firgrove : Une promesse retardée
La communauté Firgrove-Grassways, autrefois un complexe de logements sociaux dynamique, a abrité des familles comme celle de Shannon Holness avant que les maisons en rangée ne soient jugées structurellement défectueuses et que les résidents ne soient contraints de déménager il y a environ sept ans. L’ancien complexe a été démoli avec la promesse de reconstruire une communauté à revenus mixtes. Un plan directeur a été élaboré, décrivant de nouvelles unités de logements sociaux, des logements locatifs abordables, des unités au prix du marché, un parc et des espaces communautaires, avec zonage approuvé en 2022 pour des augmentations significatives de densité.
Historiquement, la TCHC s’est appuyée sur des partenariats avec des promoteurs privés pour des revitalisations à grande échelle, similaires à l’effort de plusieurs décennies à Regent Park. Dans ce modèle, les profits des ventes de condos au prix du marché ont contribué à financer le remplacement des logements abordables démolis. Cependant, le climat de développement actuel s’est avéré difficile pour cette approche.
L’an dernier, la TCHC a lancé un appel aux constructeurs pour le site Firgrove, situé près de Jane Street et Finch Avenue. La réponse a été décevante, avec seulement cinq manifestations d’intérêt reçues. Toutes les propositions présentaient des déficits de financement nécessitant d’importantes subventions gouvernementales et aucune ne répondait entièrement aux critères de la TCHC, ce qui a conduit l’agence à conclure que son modèle de partenariat traditionnel n’était pas viable pour Firgrove dans les conditions actuelles du marché.
Les vents contraires du marché mettent à l’épreuve le développement résidentiel traditionnel
Le manque d’intérêt des promoteurs pour Firgrove est une conséquence directe du ralentissement actuel du marché immobilier à Toronto. Un « climat de développement hostile », caractérisé par la chute des ventes et des prix des condos, la hausse des taux d’intérêt et l’escalade des coûts de construction, a considérablement ralenti la construction de logements. Cela rend les projets nécessitant d’importants investissements initiaux et reposant sur les profits du marché moins attrayants voire financièrement irréalisables pour les constructeurs privés.
Le recours à la subvention croisée des unités au prix du marché, qui caractérise le modèle traditionnel de la TCHC, est particulièrement vulnérable dans un tel environnement. La baisse des ventes et des prix des condos signifie moins de profits disponibles pour compenser le coût de la construction de logements abordables et sociaux. De plus, le site Firgrove lui-même a été perçu par certains comme ayant une « faible valeur », potentiellement en raison d’un manque de développements comparables récents dans la région immédiate que les constructeurs pourraient utiliser pour évaluer les niveaux de prix.
Cela contraste fortement avec les offres concurrentielles observées lors des phases de revitalisation précédentes, comme les dernières étapes de Regent Park, où les grands promoteurs se sont fait une concurrence féroce dans un marché plus favorable, proposant d’importantes contributions en matière de logements sociaux et des avantages communautaires. Le changement du marché a mis en évidence la nécessité d’une stratégie différente à Firgrove.
La nouvelle stratégie de la TCHC : Construire lot par lot
Reconnaissant les limites du modèle de partenariat à grande échelle dans le marché actuel, la TCHC pivote vers une approche nouvelle, plus flexible, pour Firgrove. Au lieu de chercher un seul promoteur pour l’ensemble du plan directeur, l’agence prévoit de découper le projet en morceaux plus petits.
Dans le cadre de la nouvelle stratégie, la TCHC lancera des Demandes de Propositions (DP) pour le développement d’un lot ou d’une parcelle à la fois. Les responsables estiment qu’offrir des portions de terrain plus petites nécessitera moins d’investissements initiaux importants et d’engagement de la part des constructeurs, ce qui pourrait attirer un éventail plus large de partenaires, y compris de plus petits promoteurs privés et des organismes sans but lucratif.
Cette approche progressive sert également de mouvement tactique pour « gagner du temps ». En échelonnant le développement des différentes parcelles, la TCHC espère que les phases ultérieures coïncideront avec une éventuelle reprise du marché du logement, rendant ces portions du projet plus économiquement viables pour les partenaires. Le nouveau modèle pourrait également intégrer des baux fonciers, permettant aux OSBL disposant de moins de capitaux de participer et contribuant à maintenir les terres publiques sous contrôle public à long terme.
Les experts en logement perçoivent cette approche lot par lot comme une réponse sensée au marché radicalement transformé. Bien qu’il y ait une urgence pour les résidents déplacés de revenir, attendre des conditions de marché potentiellement meilleures pour certains lots pourrait aboutir à des accords plus favorables pour la TCHC, garantissant que le projet s’aligne mieux sur les priorités sociales et financières.
La TCHC procède maintenant sans promoteur pour les étapes initiales, se concentrant sur l’embauche d’ingénieurs civils et d’architectes pour concevoir l’aménagement de la subdivision et le premier bâtiment de logements sociaux de remplacement. Ils finalisent également les coûts des infrastructures nécessaires comme les routes. Avec une discussion accrue parmi les élus concernant les modèles de constructeurs publics, la TCHC est optimiste quant à l’obtention du financement nécessaire pour les composantes de logements sociaux.
Maisons en rangée barricadées au complexe de logements sociaux Firgrove à Toronto, en 2017, avant la démolition.
Perspectives et prochaines étapes
Si les étapes de planification initiales se déroulent sans accroc, la TCHC espère être en mesure de poser la première pierre de la première phase, impliquant probablement des logements sociaux de remplacement, au cours des 12 à 16 prochains mois.
Cependant, le changement de stratégie signifie que le calendrier global du réaménagement reste incertain. Les anciens résidents, comme Shannon Holness, attendent toujours l’occasion de retourner dans leur communauté. Le processus a été « un peu plus lent que nous l’avions initialement prévu », note le conseiller de quartier Anthony Perruzza, qui reste en contact avec les familles déplacées.
La transformation de Firgrove est perçue comme s’alignant avec d’autres investissements publics importants dans la région, tels que le TLR Finch West. Parallèlement, les résidents plaident pour des utilisations intermédiaires créatives des terrains actuellement vacants, suggérant des possibilités comme des événements artistiques ou des activités économiques locales.
La nouvelle stratégie lot par lot représente l’adaptation de la TCHC à un marché difficile, visant à rendre une revitalisation complexe et à grande échelle réalisable morceau par morceau. Bien que cela puisse signifier une attente plus longue pour que la vision complète se matérialise, l’agence espère que cette approche flexible permettra ultimement de réaliser la communauté à revenus mixtes promise, y compris les unités de logements sociaux de remplacement cruciales, malgré les vents contraires économiques actuels.
Terrain vacant et clôturé sur l'ancien site de logements sociaux Firgrove à Toronto, en attente de réaménagement.
Le succès de ce nouveau modèle pour naviguer dans la volatilité du marché pourrait servir de modèle pour d’autres agences de logement social confrontées à des défis similaires. Il met en évidence une tendance plus large des entités publiques à potentiellement assumer des rôles plus directs dans le développement pour garantir que les projets de logement, en particulier les plus abordables, avancent.
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