Le Conseil municipal de Vancouver a donné le feu vert à l’une des propositions de développement commercial les plus importantes de l’histoire récente de la ville. Cette approbation ouvre la voie à un important projet à usage mixte par PCI Developments dans le quartier en plein essor de Mount Pleasant, visant à dynamiser les espaces de bureaux et industriels cruciaux pour les secteurs technologiques et de l’innovation en croissance à Vancouver. La décision met en évidence à la fois les opportunités de croissance industrielle urbaine et les débats en cours sur les réglementations de zonage et les besoins du marché.
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Points clés à retenir :
- Le Conseil de Vancouver a approuvé un vaste développement à usage mixte (bureaux, industriel, commerce de détail, garderie) à Mount Pleasant.
- Le projet de PCI Developments ajoutera près de 480 000 pieds carrés d’espace, incluant une superficie importante de bureaux et d’espaces industriels.
- Des défis subsistent concernant les définitions actuelles du zonage industriel et les exigences de construction par rapport à la demande du marché.
- Le développement témoigne d’un investissement continu à Mount Pleasant en tant que pôle pour les industries de l’innovation.
Détails du projet : Échelle et portée
Le projet approuvé est situé sur un site en forme de L s’étendant du 4-36, 3e Avenue Ouest et du 5, 4e Avenue Ouest. Cet emplacement privilégié est stratégiquement positionné près de plusieurs stations de SkyTrain et des pôles d’industries technologiques et créatives en plein essor à Vancouver, incluant le nouveau siège social d’AbCellera.
PCI Developments prévoit un complexe comprenant deux bâtiments de moyenne hauteur : un bâtiment nord de 11 étages (55,5 m de haut) et un bâtiment sud de 10 étages (51,8 m de haut). La superficie totale prévue est d’environ 480 000 pieds carrés, répartie comme suit :
- Espace de bureaux : Environ 185 000 pieds carrés aux étages supérieurs.
- Espace industriel/créatif : Environ 264 000 pieds carrés aux étages inférieurs.
- Commerce de détail/Restaurants : 16 700 pieds carrés.
- Garderie : 14 300 pieds carrés pour 37 enfants.
Cette répartition reflète l’ambition du projet de desservir un mélange d’utilisateurs, soutenant non seulement les entreprises mais aussi les besoins communautaires comme une garderie au sein même du développement.
Carte montrant l'emplacement du vaste projet mixte de développement à Mount Pleasant, Vancouver
Le développement conservera et intégrera également un entrepôt patrimonial construit en 1910 dans le coin sud-est du site, le restaurant pour des usages de commerce de détail, de restaurants et de garderie.
Répondre à la demande du marché et aux défis du zonage
Lors de l’audience publique, le président de PCI, Tim Grant, a souligné l’objectif du projet de répondre à la demande à long terme d’espaces d’emploi dans un emplacement idéal pour attirer de grandes entreprises, notamment dans les secteurs de l’innovation et de l’industrie urbaine.
« Nous pensons que cela pourrait être un ancrage solide et désirable pour un Mount Pleasant renaissant et compétitif à l’échelle mondiale », a déclaré Grant, reconnaissant le marché actuel de la location commerciale, particulièrement celui des bureaux, comme difficile. Malgré cela, il a exprimé son optimisme quant à la qualité et à l’emplacement du projet pour attirer les entreprises d’innovation que la ville souhaite attirer.
Cependant, un point de discorde clé soulevé par le promoteur et les experts du marché comme Blair Quinn de CBRE a été les limitations imposées par les définitions actuelles du zonage pour les espaces industriels créatifs/légers. Grant a souligné qu’il y a « peu ou pas de demande » pour les espaces industriels traditionnels au-dessus du rez-de-chaussée selon les règles actuelles, qui sont perçues comme un obstacle majeur à la viabilité du projet.
Quinn a appuyé cela, notant que des définitions strictes limitent les entreprises éligibles à un ensemble très restreint, poussant potentiellement les entreprises vers les municipalités voisines comme Burnaby et Richmond où le zonage est perçu comme plus accommodant.
Rendu architectural du complexe à usage mixte approuvé par PCI Developments à Vancouver
Un autre défi spécifique mentionné était l’exigence de plafonds extra-hauts de 17 pieds (environ 5,2 m) dans les espaces industriels. Bien que cela soit destiné à potentiellement accueillir certains usages comme des laboratoires de sciences de la vie, Quinn a fait valoir que cela augmente inutilement les coûts de construction pour de nombreux locataires potentiels, rendant l’espace non économique. Bien que les sciences de la vie soient un secteur stratégique, il a averti qu’il s’agit toujours d’une industrie relativement petite, et que des caractéristiques de conception obligatoires répondant spécifiquement à celle-ci pourraient être excessives pour un grand projet à usage mixte.
Réponse du Conseil municipal et perspectives futures
Les conseillers municipaux ont reconnu les préoccupations soulevées concernant la flexibilité du zonage et les exigences restrictives. Le conseiller Mike Klassen a noté la tendance des entreprises à potentiellement déménager dans des villes voisines et a exprimé le désir de voir davantage d’entreprises technologiques rester et se développer à Vancouver. Il a affirmé que ces questions seraient prises en compte pour d’éventuels ajustements de politiques futures.
La conception architecturale du projet par Perkins&Will, qui comprend des terrasses en gradins, une cour intérieure privée et l’intégration du bâtiment patrimonial, a été bien accueillie par le Conseil. La conseillère Lisa Dominato a loué la conception, déclarant : « Je pense en fait que c’est un très beau bâtiment… et je pense que cela ajoutera de la valeur au quartier. »
Sur le plan financier, le projet atteint un indice d’occupation des sols (IOS) de 6,62 fois la taille du site, avec une partie importante dédiée aux espaces industriels (au moins 3,0 IOS). Le promoteur contribuera environ 2,5 millions de dollars en contributions monétaires pour les aménités communautaires (CAC), 11,15 millions de dollars en taxes d’aménagement (DCL), et 950 000 $ pour l’art public en échange de la densité approuvée.
Rendu présentant le design moderne des bâtiments de bureaux et industriels à Vancouver
L’approbation de ce vaste projet fait suite à l’approbation unanime du Conseil plus tôt cette année de deux autres projets importants à usage mixte (industriel créatif/léger et bureaux) dans la même zone industrielle de Mount Pleasant :
- 43-95, 3e Avenue Est (Atelier Capital Partners) : Un bâtiment de 8 étages avec 76 000 pieds carrés industriel, 62 000 pieds carrés bureaux et 8 000 pieds carrés commerce de détail.
- 210-220, 6e Avenue Ouest & 2224, rue Alberta (Nicola Wealth/PC Urban) : Un bâtiment de 10 étages avec 72 000 pieds carrés industriel, 90 000 pieds carrés bureaux et 4 000 pieds carrés commerce de détail, intégrant un bâtiment patrimonial.
Image conceptuelle du nouveau développement mixte PCI s'intégrant à l'édifice patrimonial conservé
Prochaines étapes
Avec le zonage approuvé, la prochaine étape pour PCI Developments sera de trouver des locataires pour l’espace, particulièrement les entreprises du secteur de l’innovation que la ville espère attirer. La viabilité du projet, en particulier sa composante industrielle substantielle, pourrait encore dépendre des futurs ajustements de politiques concernant les usages autorisés dans le zonage industriel créatif/léger. La progression du projet sera un indicateur clé de la manière dont le marché de l’immobilier commercial de Vancouver, particulièrement dans le quartier de Mount Pleasant, s’adapte aux besoins évolutifs des entreprises et aux cadres réglementaires.
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