Le Conseil municipal de Vancouver a approuvé l’une des plus importantes propositions de développement commercial de l’histoire récente de la ville. Cette approbation marque une étape importante pour le quartier industriel de Mount Pleasant, ouvrant la voie à un complexe mixte majeur conçu pour attirer les entreprises d’innovation et industrielles tout en ajoutant des commodités communautaires essentielles. Les points clés de ce projet incluent un développement à grande échelle combinant espaces de bureaux et industriels, des préoccupations soulevées quant à un zonage restrictif et un projet visant à répondre à la demande à long terme dans un emplacement stratégique.
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Zoom sur le projet approuvé
Le développement approuvé est situé sur un site en forme de L englobant les 4-36 West 3rd Avenue et 5 West 4th Avenue. Ce pâté de maisons proéminent est délimité par les rues West 3rd, Ontario, West 4th et Manitoba, stratégiquement positionné près des principaux hubs de transport en commun comme les stations SkyTrain Olympic Village et Broadway-City Hall, ainsi que les futures stations Mount Pleasant et Great Northern Way-Emily Carr. Il est également proche d’acteurs clés comme le nouveau siège social d’AbCellera.
PCI Developments est le promoteur du projet, qui comprendra deux immeubles de hauteur moyenne : une tour de 11 étages (hauteur de 182 pieds) et une tour de 10 étages (hauteur de 170 pieds). Le complexe s’étendra sur environ 480 000 pieds carrés, avec un accent sur les espaces d’emploi. Cela inclut environ 185 000 pieds carrés de bureaux aux niveaux supérieurs et un important 264 000 pieds carrés d’espaces industriels créatifs/légers aux niveaux inférieurs.
Au-delà des usages d’emploi principaux, le projet intègre 16 700 pieds carrés pour des commerces de détail et des restaurants, visant à servir la main-d’œuvre croissante de la région. Un ajout notable est une garderie privée de 14 300 pieds carrés conçue pour 37 enfants, répondant à un besoin communautaire critique au sein du développement.
Vue Google Maps montrant le site actuel du grand développement mixte approuvé dans le quartier Mount Pleasant à Vancouver.
Vision du promoteur et réalités du marché
Lors de l’audience publique qui a mené à l’approbation unanime du changement de zonage, Tim Grant, président de PCI Developments, a souligné le potentiel du projet à répondre à la demande à long terme d’espaces d’emploi dans un emplacement de choix. Il a décrit le développement comme une « ancre forte et désirable pour un Mount Pleasant revitalisé et compétitif à l’échelle mondiale », ciblant particulièrement les secteurs de l’innovation et de l’industrie urbaine.
Grant a reconnu le marché de la location commerciale actuellement difficile, en particulier pour les bureaux, mais a exprimé son optimisme quant à l’attrait d’un développement de haute qualité comme celui-ci pour les types d’entreprises d’innovation que Vancouver souhaite cultiver à Mount Pleasant. La prochaine étape immédiate après l’approbation du changement de zonage est de rechercher activement ces types spécifiques d’entreprises.
Rendu architectural montrant les immeubles mixtes de bureaux et industriels proposés pour le projet de PCI Developments dans le quartier Mount Pleasant à Vancouver.
Défis de zonage et préoccupations de l’industrie
Un point de discussion clé lors du processus d’approbation a porté sur les réglementations de zonage existantes de la ville pour les espaces industriels créatifs/légers. Grant a soutenu que la définition actuelle des utilisations permises est trop restrictive et doit être élargie pour accueillir un éventail plus large d’entreprises. Il a déclaré qu’il y a « peu ou pas de demande » pour les espaces industriels au-dessus du rez-de-chaussée selon les règles actuelles, citant les limitations opérationnelles imposées par la classification plutôt que l’appétit du marché.
Grant a affirmé que les limitations actuelles constituent un « obstacle apparemment insurmontable à la viabilité du projet » et que surmonter cela nécessite d’élargir les utilisations industrielles permises.
Blair Quinn, Vice-président chez CBRE, une société immobilière commerciale, a fait écho à ces préoccupations. Se basant sur son expérience dans la région, il a déclaré au Conseil municipal que seul un très petit nombre d’entreprises, telles que certaines firmes des sciences de la vie, correspondent à la classification industrielle actuelle. Il a averti que les restrictions et complexités de Vancouver poussent les entreprises technologiques et industrielles modernes à chercher des emplacements dans les villes voisines comme Richmond et Burnaby, où le zonage est plus accommodant et les processus sont plus rapides.
Quinn a également remis en question la nécessité des plafonds extra-élevés de 17 pieds obligatoires pour une grande partie de l’espace industriel, en particulier pour les besoins des laboratoires des sciences de la vie. Il a noté que cette exigence augmente considérablement les coûts de construction sans apporter une valeur proportionnelle à de nombreux locataires potentiels, rendant les projets non rentables malgré que les sciences de la vie soient un secteur stratégique.
Image Google Maps au niveau de la rue du site à Vancouver désigné pour le nouveau développement commercial à grande échelle dans le quartier Mount Pleasant.
Le Conseil municipal reconnaît les préoccupations et apprécie le design
Les conseillers municipaux ont reconnu les problèmes soulevés par le promoteur et les experts de l’industrie lors de l’audience publique. Plusieurs conseillers ont affirmé que ces préoccupations concernant la flexibilité du zonage et les utilisations industrielles seraient prises en compte pour d’éventuels ajustements futurs de politique.
Le conseiller Mike Klassen a souligné le désir de garder les acteurs du secteur technologique à Vancouver, notant que d’entendre parler d’entreprises déménageant dans les villes voisines est une préoccupation. Il a souligné l’attrait croissant du quartier Mount Pleasant pour diverses formes du secteur technologique.
Le design global par le cabinet d’architectes Perkins&Will a également reçu des commentaires positifs du Conseil municipal. Le plan comprend la conservation et la restauration de l’entrepôt en briques rouges de deux étages construit en 1910 sur le site, l’intégrant au nouveau complexe avec une expansion verticale. Cet immeuble patrimonial accueillera des commerces de détail, des restaurants et la garderie.
Les nouveaux immeubles présentent des designs architecturaux similaires avec des terrasses orientées vers l’intérieur donnant sur une cour centrale privée le long de West 4th Avenue, activée par une façade commerciale. La conseillère Lisa Dominato a salué le design comme un « très beau bâtiment » qui ajoute de la valeur au quartier, appréciant l’inclusion d’éléments de bureaux, industriels, de garderie et patrimoniaux.
Rendu représentant le design architectural moderne du développement mixte approuvé de PCI à Vancouver, incluant les détails de façade.
Quatre niveaux souterrains sont prévus pour fournir 405 places de stationnement pour véhicules et 201 places de stationnement sécurisé pour vélos.
Le projet atteint une densité de ratio de superficie de plancher (FAR) de 6,62 fois la taille du site de 72 500 pieds carrés, avec au moins 3,0 FAR dédiés à l’espace industriel. Dans le cadre de l’approbation, le promoteur fournira une contribution à l’aménagement communautaire (CAC) d’environ 2,5 millions de dollars en espèces, plus 11,15 millions de dollars en taxes de développement et 950 000 dollars pour l’art public.
Vue montrant la cour intérieure et la façade commerciale proposées pour le grand projet mixte approuvé par le Conseil municipal de Vancouver.
Tendance plus large dans Mount Pleasant
Cette approbation à grande échelle fait suite au soutien unanime du Conseil plus tôt cette année pour deux autres projets mixtes créatifs/industriels légers, de bureaux et de commerces de détail à proximité dans le quartier industriel de Mount Pleasant, bien que de moindre envergure.
Un projet approuvé est situé au 43-95 East 3rd Avenue, un immeuble conçu par Gensler pour Atelier Capital Partners. Il comprend 76 000 pieds carrés industriels, 62 000 pieds carrés de bureaux et 8 000 pieds carrés de commerces.
Rendu artistique du Projet Phoenix, un autre développement commercial mixte approuvé à proximité dans le quartier Mount Pleasant à Vancouver.
Un autre développement approuvé est prévu au 210-220 West 6th Avenue et 2224 Alberta Street. Cette coentreprise par Nicola Wealth Management et PC Urban, conçue par Proscenium Architecture & Interiors, comprend 72 000 pieds carrés industriels, 90 000 pieds carrés de bureaux et 4 000 pieds carrés de commerces, incorporant un bâtiment patrimonial conservé.
Rendu montrant le design de l'immeuble mixte industriel et de bureaux approuvé au 2224 Alberta Street à Vancouver.
Et ensuite?
L’approbation de cet important projet de PCI signale l’engagement de Vancouver à favoriser la croissance de l’emploi dans le quartier Mount Pleasant, en particulier dans les secteurs de l’innovation et industriels. Bien que le changement de zonage soit approuvé, le promoteur doit encore trouver des locataires, un processus souligné comme potentiellement difficile étant donné les conditions actuelles du marché et les limitations de zonage. La reconnaissance par le conseil municipal de la question de la flexibilité du zonage suggère d’éventuelles discussions futures sur les politiques qui pourraient affecter non seulement ce projet mais aussi les futurs développements dans la région. Suivre la manière dont le promoteur attire les entreprises et si des ajustements de politique sont apportés sera un indicateur clé pour l’avenir de ce pôle industriel dynamique.