Le régulateur financier du Canada, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), évalue activement un changement significatif dans la manière dont les Canadiens se qualifient pour une hypothèque. L’agence teste un plafond basé sur le ratio prêt-revenu (RPR) comme remplacement ou complément potentiel au Taux minimal de qualification (TMQ) existant, communément appelé le test de résistance hypothécaire. Cette initiative pourrait redéfinir les limites d’emprunt et avoir un impact sur le marché immobilier.
Contenu
Points clés :
- Le BSIF teste un cadre basé sur le ratio prêt-revenu (RPR) au moins jusqu’en janvier 2026.
- La limite du RPR pourrait remplacer ou compléter le test de résistance TMQ actuel.
- Un plafond de RPR au niveau du portefeuille (4,5 fois le revenu pour les nouvelles hypothèques non assurées) est déjà en vigueur pour les prêteurs sous réglementation fédérale.
- Les experts du secteur ont des opinions partagées sur l’impact potentiel, citant des effets possibles sur l’abordabilité, l’activité du marché et la flexibilité des prêteurs.
Évaluer le Ratio Prêt-Revenu
Le BSIF a proposé pour la première fois d’explorer une approche de qualification hypothécaire basée sur le revenu en janvier 2023. Bien que d’autres propositions d’accompagnement aient été abandonnées par la suite, l’agence s’est engagée à étudier un passage du TMQ (qui exige que les emprunteurs se qualifient à 5,25 % ou 2 % au-dessus de leur taux contractuel, selon le plus élevé) à une approche basée sur le RPR directement liée au revenu annuel brut d’un emprunteur.
Comme première étape, le BSIF a mis en œuvre un plafond de RPR au niveau du portefeuille pour les institutions financières sous réglementation fédérale, à compter du premier trimestre de l’exercice 2025. Cette règle limite le pourcentage de nouvelles hypothèques non assurées qu’un prêteur peut émettre si elles dépassent 4,5 fois le revenu de l’emprunteur. Ce plafond est appliqué à l’ensemble du volume total des nouvelles hypothèques du prêteur, et non aux prêts individuels, permettant une certaine flexibilité au sein du portefeuille.
Le surintendant du BSIF, Peter Routledge, a déclaré en octobre 2023 que l’agence testerait l’approche RPR tout au long de l’année suivante afin de s’assurer qu’elle fonctionne comme prévu. Il a indiqué qu’en fonction de ces tests, le RPR pourrait devenir une « alternative légitime ou un complément légitime » au TMQ, une décision finale étant attendue après une année complète d’évaluation.
Plus récemment, le BSIF a fourni de plus amples détails, confirmant que l’évaluation du cadre RPR se poursuivrait au moins jusqu’en janvier 2026. Un porte-parole, Cory Harding, a confirmé que la décision d’adopter le RPR comme complément ou remplacement du TMQ sera basée sur les enseignements tirés par le BSIF de cette phase de mise en œuvre. Bien que les deux règles visent à atténuer les risques liés aux prêts hypothécaires, les limites du RPR sont spécifiquement destinées à aider à contenir le risque global de crédit hypothécaire résidentiel au niveau institutionnel.
Impacts Potentiels pour les Acheteurs et le Marché
L’adoption d’une norme de prêt basée sur le RPR rapprocherait le Canada des pratiques d’autres pays, comme le Royaume-Uni, où l’emprunt hypothécaire est couramment plafonné autour de 4,5 fois le revenu.
Paul Grewal, cofondateur et président de Highclere Capital, note que le mouvement du Canada vers le RPR s’aligne sur les tendances mondiales qui mettent l’accent sur l’abordabilité basée sur le revenu plutôt que sur les tests de résistance aux fluctuations des taux d’intérêt. Cependant, il souligne que les effets à long terme sur la stabilité financière et l’abordabilité du logement restent incertains. 
Photo de Paul Grewal, cofondateur de Highclere Capital.
Grewal suggère que le changement pourrait avoir des résultats contrastés. Il pourrait restreindre les acheteurs, potentiellement freiner les prix des maisons et encourager l’achat de propriétés plus petites ou plus abordables, conduisant à une plus grande stabilité économique. Inversement, il pourrait potentiellement faciliter l’accès au marché pour certains acheteurs d’une première maison, augmentant la demande et les prix tout en laissant les emprunteurs plus vulnérables aux augmentations des taux d’intérêt.
Au-delà du changement de RPR, Grewal plaide pour des réformes plus larges des politiques de logement, citant des modèles comme l’approche « Housing First » de la Finlande et recommandant une densité accrue, des développements à usage mixte et la priorité à la construction de logements en banlieue plutôt que uniquement dans les centres urbains.
Joe Jacobs, associé directeur chez Mortgage Connection et ancien président de Mortgage Professionals Canada, estime que le passage au RPR pourrait ne pas causer de changements dramatiques à long terme pour la plupart des emprunteurs. Cependant, il met en garde contre une perturbation potentielle à court terme, en particulier si les règles du TMQ et du RPR étaient appliquées simultanément pendant une phase de transition.
Des Impacts Plus Marqués dans les Marges
Jacobs suggère que la plupart des emprunteurs qui se qualifient selon le TMQ actuel satisferaient probablement également aux restrictions de RPR proposées de manière isolée. La principale préoccupation survient si les réglementations se chevauchent ou sont superposées. 
Photo de Joe Jacobs, associé directeur chez Mortgage Connection.
Il décrit la superposition potentielle des règles comme excessive et potentiellement limitante. La principale réserve de Jacobs est qu’un plafond RPR pourrait réduire la flexibilité des prêteurs à travailler avec des emprunteurs dans des situations uniques, tels que ceux ayant une mise de fonds plus importante, qui pourraient traditionnellement se qualifier avec des ratios d’endettement plus élevés.
Il note également que les mesures du RPR pourraient avoir un impact plus significatif que le test de résistance si les taux d’intérêt devaient baisser considérablement, car l’effet du test de résistance diminue dans un environnement de taux plus bas.
Un Test Différent pour un Contexte de Taux Différent
Jacobs reconnaît que le test de résistance TMQ a servi son objectif pendant une période de taux d’intérêt historiquement bas, aidant à empêcher les emprunteurs de se surendetter avant que les taux n’augmentent. Cependant, il s’interroge sur son efficacité continue dans le contexte actuel de taux plus élevés.
Le TMQ, étant directement lié aux taux d’intérêt, pourrait ne pas être assez dynamique pour la réalité du marché actuel, selon Jacobs. Bien qu’il ait été efficace lorsque les taux étaient proches de 1 %, il soutient qu’il pourrait ne pas servir le même objectif lorsque les taux sont plus proches de 4,5 % ou 5 %. Il suggère que la marge de 2 % au-dessus du taux contractuel pourrait être trop agressive dans cet environnement.
Idéalement, Jacobs propose un test de qualification hypothécaire suffisamment dynamique pour s’adapter à des environnements de taux variés sans être uniquement lié au revenu ou trop rigide. Il note la difficulté de mettre en œuvre une approche aussi souple et non uniforme, mais souligne que les appels du secteur ont inclus la suppression ou la réduction de la marge du test de résistance lorsque les taux se situent à des niveaux plus normalisés.
L’exploration par le BSIF d’une règle RPR signale une évolution potentielle du paysage réglementaire hypothécaire au Canada. Bien que le résultat et la mise en œuvre exacte restent en cours d’évaluation, le changement pourrait introduire un cadre différent pour évaluer le risque des emprunteurs et remodeler l’accessibilité et la dynamique du marché immobilier canadien.