Le conseil municipal de Vancouver a donné le feu vert à un vaste projet à usage mixte (bureaux et industriel) par PCI Developments dans le quartier Mount Pleasant de la ville. Cette approbation majeure marque une étape importante pour le développement urbain, visant à stimuler les espaces destinés à l’emploi, mais elle souligne aussi les défis d’adapter le zonage à la demande du marché. Voici ce que vous devez savoir sur ce projet phare et ses implications pour le paysage économique de Vancouver.
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L’approbation concerne un site en forme de L s’étendant du 4 au 36, avenue West 3rd et au 5, avenue West 4th. Idéalement situé près du nouveau siège social d’AbCellera et à distance de marche de plusieurs stations SkyTrain, y compris les futures lignes, le site est destiné à devenir un pôle central pour la base d’emploi croissante de la région.
Détails du Projet
Développé par PCI Developments, le projet comprendra deux bâtiments : une tour de 11 étages atteignant 182 pieds et un bâtiment de 10 étages à 170 pieds. Le complexe offrira environ 480 000 pieds carrés de surface totale. Cela comprend une superficie importante de 185 000 pieds carrés d’espaces de bureaux aux étages supérieurs et 264 000 pieds carrés désignés pour des usages industriels créatifs et légers aux niveaux inférieurs.
Ajoutant à la fonctionnalité du complexe, les plans incluent 16 700 pieds carrés pour des commerces de détail et des restaurants, destinés à servir à la fois les occupants du bâtiment et la communauté environnante. Une garderie privée de 14 300 pieds carrés pour 37 enfants fait également partie de la conception, répondant à un besoin clé des employés de la région.
Vue aérienne du site de développement en forme de L au 4-36 avenue West 3rd et 5 avenue West 4th à Mount Pleasant, Vancouver.
Implications pour le Paysage Économique de Vancouver
Le développeur, le président de PCI, Tim Grant, a souligné le potentiel du projet à répondre à la demande à long terme d’espaces d’emploi et à attirer de grandes entreprises. La vision est de créer une « ancre solide et attrayante » pour Mount Pleasant, ciblant spécifiquement les industries de l’innovation et les segments industriels urbains.
Cibler l’Innovation et l’Industrie
M. Grant reconnaît le marché de la location commerciale difficile, particulièrement pour les espaces de bureaux. Cependant, il a exprimé son optimisme quant au fait qu’un développement de haute qualité dans cet emplacement privilégié sera compétitif à l’échelle mondiale, surtout pour le secteur de l’innovation que Vancouver vise à attirer à Mount Pleasant. La prochaine étape critique après cette approbation de redéfinition du zonage est l’obtention de locataires principaux.
Obstacles de Zonage et Réalités du Marché
Un point de discussion important lors de l’audience publique a été les limites des définitions de zonage actuelles pour les espaces industriels créatifs/légers. M. Grant a soutenu que « les usages industriels autorisés tels qu’ils sont actuellement définis constituent une barrière apparemment insurmontable à la viabilité du projet » sans définitions plus larges. Il a noté une demande minimale pour les espaces industriels au-delà du rez-de-chaussée selon les règles actuelles, qui se concentrent sur la logistique opérationnelle plutôt que sur le besoin du marché.
Blair Quinn de CBRE, une firme d’immobilier commercial, a fait écho à ces préoccupations, affirmant que la classification actuelle ne convient qu’à un éventail restreint d’entreprises. Il a également critiqué l’exigence de plafonds de 17 pieds de hauteur dans les espaces industriels, soutenant qu’elle est inutile pour des secteurs comme les sciences de la vie et qu’elle ajoute des coûts de construction non économiques, pouvant potentiellement pousser les entreprises vers les villes voisines comme Richmond et Burnaby. Les conseillers municipaux ont reconnu ces problèmes et ont indiqué qu’ils éclaireraient les discussions politiques futures.
Rendu architectural montrant les bâtiments à usage mixte (bureaux et industriel) approuvés par PCI Developments à Mount Pleasant, Vancouver.
Conception et Caractéristiques
Le projet, conçu par Perkins&Will, a reçu des commentaires positifs pour sa conception architecturale et l’intégration des commodités. Une caractéristique notable est la conservation et la restauration d’un entrepôt patrimonial en briques rouges de deux étages construit en 1910, qui sera intégré au complexe et agrandi pour accueillir des commerces de détail/restaurants et la garderie.
Les deux nouveaux bâtiments présentent des styles architecturaux similaires, avec des terrasses faisant face à une cour intérieure. Cette place de cour intérieure privée en milieu d’îlot le long de l’avenue West 4th sera activée par les façades des commerces de détail, créant un espace public au sein de l’îlot. Quatre niveaux souterrains fourniront 405 places de stationnement pour véhicules et 201 places de stationnement sécurisé pour vélos.
Conception conceptuelle du projet de PCI Developments montrant l'intégration du bâtiment patrimonial et le complexe moderne de bureaux/industriel à Vancouver.
Impact Communautaire et Financier
La densité du projet atteint un rapport de surface de plancher (RSP) de 6,62 fois la taille du site, les espaces industriels représentant au moins 3,0 RSP. En échange de cette densité commerciale ajoutée, le développeur versera environ 2,5 millions de dollars en contribution financière pour les commodités communautaires (CCC). De plus, le projet générera 11,15 millions de dollars en taxes de développement et contribuera 950 000 dollars à l’art public.
Tendance de Développement à Mount Pleasant
Cette approbation majeure fait suite à d’autres décisions récentes du conseil soutenant des projets similaires à usage mixte (industriel créatif/léger, bureaux et commerces de détail) dans la Zone Industrielle de Mount Pleasant. Plus tôt cette année, le conseil a approuvé des projets comme celui situé au 43-95, avenue East 3rd par Atelier Capital Partners et Gensler (136 pieds, 8 étages) et un autre au 210-220, avenue West 6th / 2224, rue Alberta par Nicola Wealth Management, PC Urban et Proscenium Architecture & Interiors (142 pieds, 10 étages). Bien que plus petits, ces projets signalent une tendance claire à la densification et à la diversification des opportunités d’emploi dans ce quartier évolutif de Vancouver.
Rendu artistique du Projet Phoenix, un autre développement à usage mixte approuvé par Atelier Capital Partners et Gensler dans le quartier Mount Pleasant à Vancouver.
La Suite?
L’approbation de cet important développement de PCI est un vote de confiance dans l’avenir de Mount Pleasant en tant que pôle d’emploi clé pour Vancouver. Cependant, la voie à suivre implique de surmonter les défis de marché reconnus, particulièrement en ce qui concerne l’adéquation du zonage industriel actuel pour les entreprises modernes. L’objectif immédiat du développeur est d’obtenir des locataires, tandis que la reconnaissance par le conseil municipal des limites du zonage suggère que des révisions de politiques pourraient être à l’horizon pour mieux soutenir la croissance des secteurs ciblés de l’innovation et de l’industrie urbaine à Vancouver. Le succès de ce projet influencera probablement les futures stratégies de développement dans la région.