Un propriétaire d’Hamilton, en Ontario, fait face aux demandes des autorités municipales de démolir une structure, un patio et une allée évalués à plus de 400 000 $, construits sans permis sur un terrain de parc municipal. L’affaire met en lumière les complexités et les litiges entourant les limites de propriété et l’utilisation des sols au sein de la ville.
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Le problème principal est que Joe Tarasca a construit ces ajouts à côté de sa maison de l’East Mountain pendant la pandémie, empiétant sur une bande de terrain appartenant à la ville près du sentier Red Hill Valley. Ce terrain est considéré comme écologiquement significatif et est désigné comme espace de parc public. La situation a déjà entraîné des amendes pour le propriétaire et a déclenché un débat sur l’opportunité pour la ville d’appliquer l’ordre de démolition ou d’envisager de vendre le terrain contesté.
Construction illégale et conséquences
Joe Tarasca a dépensé plus de 400 000 $ pour construire un bâtiment trois saisons vitré, un patio et une nouvelle allée. Il affirme qu’il croyait posséder le terrain en se basant sur une borne de propriété et son entretien de la zone depuis 2014. Il a également cité les confinements liés à la COVID-19 en 2020, déclarant que l’hôtel de ville était fermé et qu’il ne pouvait pas obtenir de confirmation ou d’arpentage avant de commencer la construction.
Il a admis aux conseillers qu’il n’avait pas demandé de permis de construire avant 2023, soit trois ans après le début du projet et la même année où une plainte a déclenché une enquête municipale. La structure est officiellement décrite par la ville comme un « bâtiment trois saisons isolé », tandis que le conseiller de son district l’a qualifiée de « garage sophistiqué ».
La première conséquence a été une condamnation par la Cour des infractions provinciales pour une violation du code du bâtiment, entraînant des amendes de plus de 5 600 $. Cependant, l’impact financier le plus important provient de la demande de la ville de démolir les structures et de remettre le terrain en état.
Vue au niveau du sol du bâtiment au bord de la piscine, du patio et de l'allée construits sur un terrain de parc municipal à Hamilton près de la vallée de Red Hill.
Personnel municipal contre propriétaire: Démolition ou vente?
Les autorités municipales sont claires: la structure illégale doit être retirée et le terrain appartenant à la ville, qui jouxte la vallée boisée de Red Hill, doit être rétabli en espace vert. Elles soulignent que construire sans permis sur un terrain municipal est une violation importante.
M. Tarasca cherche une alternative. Il a fait une offre de 150 000 $ pour acheter la bande de terrain d’environ 120 pieds sur 20. Il soutient que le terrain n’est pas un « terrain de parc sensible » et n’est pas utilisé par le public, suggérant que la vente serait une situation « gagnant-gagnant » pour la ville, fournissant des revenus pour un terrain dont il croit que la ville ignorait peut-être même la possession.
Le personnel municipal, y compris la responsable des services environnementaux Cynthia Graham, s’oppose fermement à la vente. Leur rapport avertissait que permettre à un résident de construire d’abord et de chercher à acheter le terrain ensuite établirait un « précédent dangereux ». L’empiètement sur les terrains municipaux est déjà un défi pour la ville, et ce cas important pourrait compliquer l’application future des règles. Le personnel a également noté que des photos historiques montrent qu’une clôture délimitait la propriété du côté de la ville aussi récemment qu’en 2015, laquelle a été retirée avant la construction de M. Tarasca.
De plus, la propriété municipale sert à des fins pratiques, étant située au-dessus d’un égout pluvial et fournissant un point d’accès pour les véhicules de service municipaux à la vallée. Le personnel soutient qu’il n’y a « aucune raison défendable… d’accepter une vente ici ».
Le Conseil évalue les options
L’ampleur de cet empiètement, en particulier le coût impliqué, a élevé la décision au niveau du Conseil municipal. Bien que le personnel ait le pouvoir juridique et l’intention actuelle de procéder à la démolition si le propriétaire ne se conforme pas, le Conseil pourrait intervenir.
Le débat entre les conseillers municipaux reflète la tension entre le gain financier et le respect des règlements et des principes d’utilisation des sols.
Le conseiller Mike Spadafora s’est montré ouvert à la vente, s’interrogeant sur les plans spécifiques de la ville pour ce petit lot et suggérant que 150 000 $ profiteraient aux contribuables. « Je me fiche de ce qui y est construit », a-t-il déclaré.
En revanche, la conseillère Maureen Wilson a souligné le statut du terrain comme faisant partie du système de parcs de la ville et a fait écho aux préoccupations concernant les « risques de précédent » associés à la vente de terrain après une construction illégale. Elle a demandé plus d’informations sur ces risques avant d’envisager une vente.
Le concept de « possession acquisitive » ou « droits des squatteurs » (adverse possession) a également été soulevé par les conseillers, étant donné l’utilisation du terrain par le propriétaire depuis 2020 sans intervention de la ville jusqu’à la plainte de 2023. Cependant, l’avocat de la ville aurait indiqué que les tribunaux donneraient presque certainement raison à la municipalité dans un tel cas.
Vue aérienne montrant les limites de propriété et l'empiètement du bâtiment au bord de la piscine, du patio et de l'allée sur le terrain de la ville de Hamilton.
Vers une résolution
M. Tarasca a décliné une demande de visite de la propriété pour expliquer pourquoi il devrait conserver le terrain, mais a indiqué dans une interview qu’il était ouvert à d’autres solutions, comme un bail à long terme. « Je suis prêt à tout faire pour régler cela », a-t-il dit.
Le conseiller de district, Brad Clark, a l’intention de présenter une motion au Conseil pour explorer des alternatives à la démolition. Il estime que trouver une solution qui garantisse que le propriétaire paie des taxes sur la propriété pourrait être une situation « gagnant-gagnant pour la ville ».
La décision finale revient au Conseil municipal d’Hamilton, qui doit peser la forte recommandation du personnel en faveur de la démolition et les préoccupations concernant les précédents, face à l’offre du propriétaire et aux solutions alternatives potentielles. Le résultat influencera probablement la manière dont la ville gérera les futurs cas d’empiètement.
La ville attend également un rapport plus complet plus tard ce printemps sur les risques et les défis de l’application des politiques en matière d’empiètement, ce qui pourrait fournir un contexte supplémentaire à ce cas important.